沖縄の民泊の始め方
やることは、大きく3つです。その多くは、専門家や管理会社に依頼できます。
物件が決まるまで
1決める
どこで、どの物件で民泊を始めるか。営業できる日と、かかるお金を先にたしかめます。
届出から開業まで
2準備する
設備を整えて、届出をして、予約サイトに出します。設備・届出・開業の準備は、それぞれ専門の会社に依頼できます。
開業してから
3運営する
清掃・予約の対応・毎月の宿泊税と報告。運営代行に委託すると、日々の作業は代行会社が行い、オーナーは報告を受けます。
まず、これだけ
民泊を始めたい市町村を選ぶ
同じ沖縄でも、市町村によって、営業できる日・届出の窓口・宿泊税が違います。気になる市町村を開くと、その場所で1年に何日営業できるか、どこに届け出るかがわかります。
物件が決まるまで
1決める
始めるか決める稼げるか・届出の民泊と、旅館業の簡易宿所のどちらにするか・県外に住んでいても・副業でもできるか
- 届出の民泊（住宅宿泊事業）は、人を泊められるのが1年に180日までです。旅館業の簡易宿所は日数の上限がありませんが、建物の基準を満たして許可を受けます。
- 家主が住んでいない家で営業するときは、国に登録した住宅宿泊管理業者に管理を委託します。委託すれば、県外に住んでいても営業できます。
地域を選び、物件を探すその場所で、1年に何日営業できるか・宿泊税が上乗せされる地域か・離島でも運営できるか・すでに営業している宿を購入できるか
- 那覇市は那覇市の条例、ほかの40市町村は県の条例で、営業できる曜日が限られる区域があります（住居専用地域・学校の周りなど）。
- 本部町・恩納村・北谷町・宮古島市・石垣市・名護市は、市町村も宿泊税を課します（税率の合計は同じ2%）。
- 離島は、島の中に清掃や駆けつけをする人がいるかで、運営できるかが決まります。
- すでに届出・許可のある宿を購入する道もあります。届出・許可を引き継げるかは制度で違うため、購入の前に確認します。
契約する前に、営業できるかたしかめる消防設備の工事にいくらかかるか・マンションの規約・大家の承諾・旅館業にするなら建物の手続き・台風・塩害・湿気
- 届出には、消防署の「消防法令適合通知書」が要ります。工事が要るかは、物件ごとに消防署で決まります。
- 分譲マンションは管理規約で民泊が禁止されていないか、賃貸は大家が転貸を承諾しているかを、契約の前にたしかめます。
依頼先行政書士消防設備の業者
契約・購入民泊に使えることを契約書に入れられるか
- 民泊に使うこと、賃貸なら大家が転貸を承諾していることを、契約書に書いてもらいます。
依頼先不動産会社
届出から開業まで
2準備する
設備・工事・家具消防設備の工事・台風・塩害・湿気に強い家具と設備
- 沖縄では、台風・塩害・湿気で、エアコン・金属の家具・窓まわりが本土より早く傷みます。
依頼先消防設備の業者家具の設置・内装
届出・許可の申請窓口はどこか・どのくらいかかるか
- 届出の窓口は、那覇市なら那覇市保健所（事前の相談が必須）、ほかの40市町村は県の5つの保健所（北部・中部・南部・宮古・八重山）です。
- 簡易宿所の許可の手数料は22,000円です。
依頼先行政書士
開業の準備予約サイトと料金・保険（風災・水災）・宿泊税の登録
- 2027年2月1日から、民泊も沖縄県の宿泊税の対象です。宿の経営者は、宿泊税を集める人として県（6市町村は市町村）に登録します。
- 2027年2月2日以降に始める宿は、始める日の5日前までに登録します。
開業してから
3運営する
毎日の運営清掃と鍵の受け渡し・離島の駆けつけ・草刈り・害虫・浄化槽
- 家主が住んでいない家は、住宅宿泊管理業者に管理を委託することが法律で義務づけられています。
- 宿泊者名簿を作り、保存します。
毎月・2か月ごとの作業宿泊税の申告・保健所への定期報告・180日の残り
- 宿泊税は、毎月、前の月の分を翌月の末日までに、宿ごとに申告して納めます。0円の月も申告します（申請すれば3か月に1回にできます）。
- 届出の民泊は、2か月ごとに宿泊の日数・人数を報告します（偶数月の15日まで。0件でも報告）。
1年に1回の作業確定申告・消費税
- 民泊の利益は確定申告をします。原則として、売上（課税売上高）が1,000万円を超えた年の2年後から、消費税を納める事業者になります。
依頼先税理士
やめる・売る宿ごと売れるか・やめるときの届出
- やめるときは、保健所への届出と、宿泊税の廃止の届出をします。
依頼先事業の譲渡の仲介不動産会社
知っておきたいこと
すべてを委託しても、自分に残ること
- 届出・許可を受けるのは自分です。管理を委託しても、事業者として法律の義務を負うのは自分です。
- 売上も、赤字も、税金も、自分のものです。
営業できる曜日が限られる区域（県と那覇市の条例）
同じ沖縄でも、那覇市は那覇市の条例、ほかの40市町村は県の条例です。届出の民泊は、次の区域で営業できる期間が限られます。
| 条例 | 区域 | 営業できない期間 |
|---|---|---|
| 沖縄県 | 低層住居専用地域（宜野湾市・浦添市・名護市・糸満市・沖縄市・豊見城市・南城市・北谷町・与那原町・八重瀬町） | 月曜日から金曜日の正午まで（県の休日を除く） |
| 沖縄県 | 中高層住居専用地域（上の市町から浦添市を除く9市町） | 同じ |
| 沖縄県 | 学校の周り100m（宜野湾市・浦添市・名護市・糸満市・沖縄市・豊見城市・南城市・嘉手納町・北谷町・西原町・与那原町・竹富町・与那国町・大宜味村・恩納村・読谷村・渡嘉敷村・座間味村・渡名喜村・北大東村） | 授業がある期間 |
| 那覇市 | 住居専用地域 | 日曜日の正午から金曜日の正午まで（連休を除く）。営業できるのは年に約110日 |
| 那覇市 | 第1種住居地域（家主が住まず、管理者が離れた場所から駆けつける宿だけ） | 同じ |
| 那覇市 | 学校の周り100m・文教地区 | 学校の休業日（祝日・春休み・夏休みなど）以外。営業できるのは年に最大約120日 |
区域の細かい条件は、県と那覇市の条例の概要（出典）で確認してください。物件がどの区域かは、用途地域と学校の場所で決まります。
運営代行を選ぶ
家主が住まない家で営業するなら、住宅宿泊管理業者に管理を委託します。本店が沖縄の業者は、国の登録簿に136社あり、運営代行の全社一覧で地域ごとに探せます。
出典
国の制度の全体は、観光庁の民泊制度ポータルサイトにあります。